★★[중국 부동산 폭등의 교훈] 베트남, 2035년 집값 10배 상승 가능성? 선전·호치민 비교 분석 Ⅰ

★★[중국 부동산 폭등의 교훈] 베트남, 2035년 집값 10배 상승 가능성? 선전·호치민 비교 분석 Ⅰ

기사입력: 2025년 5월 1일/ 편집: 장실장의 인사이드 베트남/ 출처: 중국 국가통계국, 선전시 통계국, 베트남 통계총국(GSO), IMF, Asian Development Bank

2024년 5월 9일 중국 동부 저장성 항저우에서 건설 중인 부동산 프로젝트. 사진: VCG

중국의 1994년 「도시부동산관리법」 이후, 도시 주택이 상품화되며 15년간 폭발적 가격 상승이 전개되었고, 이는 국민소득이 4천달러에서 1만달러로 오르는 시기와 겹쳤다. 특히 선전은 아파트 가격이 22배 폭등했고, PIR이 39까지 치솟으며 사회적 파장을 키웠다. 베트남은 2025년 현재 중국의 2005년 수준과 유사한 국민소득 약 4,500~5,000달러, 도시화 초기 단계, 공공 인프라 확장기에 있다. 이런 조건을 바탕으로 베트남의 2030년과 2035년 부동산 가격을 중국과 유사한 경로로 시뮬레이션해보면, 대도시(호치민, 하노이, 빈즈엉 등)의 주택가격이 현재 대비 5~10배 상승할 가능성도 배제할 수 없다. 다만, 베트남은 중국과 달리 토지 사유권 보장, 외국인 투자 증가, 도시계획의 다양성 등 긍정 요소도 갖추고 있어 구조는 일부 상이할 수 있다.

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1. 중국의 주택 소유제도는 언제부터 시작되었나?

중국의 일반 국민이 법적으로 주택을 소유하고 거래할 수 있게 된 시점은 1994년이다. 「도시부동산관리법」의 시행을 통해 도시 주택이 개인 재산으로 인정되었고, 이로 인해 본격적인 부동산 시장이 형성되기 시작했다.

이전까지 중국은 ‘주택 실물 분배제도’를 운영해왔으며, 주택은 국가 또는 소속 단위(직장)의 자산으로 취급되었다. 국민은 해당 기관이 배정한 집에 거주할 수 있을 뿐, 주택을 보유하거나 거래하는 것은 불가능했다. 이는 사실상 주거의 사회주의적 배급 체제였다.

개혁개방(1978년 이후) 이후 경제 구조 전환과 도시 인구 증가에 따라 주택 부족 현상이 심화되자, 중국 정부는 주택의 상품화·사유화 정책을 추진하기 시작했고, 1990년대 중반부터 그 흐름이 본격화되었다.

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2. 국민소득 4,000달러에서 10,000달러까지, 집값은 얼마나 올랐나?

2005년 중국의 1인당 국민소득이 약 4,000달러에 도달했을 때, 이미 베이징과 상하이 등 대도시의 아파트 가격은 급등세에 들어섰다.

2005년 베이징 주택 가격 상승률은 19%, 전국 35개 도시 평균도 9.8%에 이르렀으며, 집값은 당시 평균 소득의 10~20배에 달했다.

이후 2019~2020년, 중국이 1만달러 국민소득 시대에 진힙하면서 주요 도시의 부동산 가격은 ㎡당 5~15만 위안(약 900만~2,700만 원)으로 치솟았다. 선전시의 경우, 2004년 평균 6,000위안/㎡ → 2019년 155,000위안/㎡로 약 22배 상승했다.

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이는 단순한 가격 상승이 아니라 투기성 자산화가 발생한 것으로, 실수요자가 더 이상 시장에 접근할 수 없는 구조로 전환된 것을 의미한다.

현재 하노이, 호치민시와 같은 대도시의 부동산 가격은 대부분 사람들이 감당할 수 있는 수준에 비해 여전히 높습니다. 사진:VA

3. 높은 집값이 낳은 PIR 과열: 소득으로는 집을 살 수 없다

중국 대도시의 부동산 가격은 세계적으로도 유례를 찾기 힘든 수준이다.

선전의 PIR은 39, 상하이와 베이징도 20배를 넘는 수준으로, 이는 뉴욕(11.1), 도쿄(19.9), 런던(22.3) 등을 훨씬 초과하는 수치다.

PIR이란 집값을 가구 연간 소득으로 나눈 지표로, 주거 접근성을 나타내는 대표적인 척도이다. 일반적으로 3~6배가 적정 수준으로 여겨지며, 10배 이상이면 고위험 수준으로 평가된다.

이처럼 과도하게 높은 PIR은 중산층 이하 계층이 자력으로 내 집 마련을 할 수 없음을 의미하며, 자산 양극화, 계층 고착, 청년세대의 탈도시화 등의 사회문제를 동반하게 된다.

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주요 도시의 PIR 비교

4. 구조적 문제: 왜 중국의 집값은 꺾이지 않는가?

부동산 가격 폭등이 경제 성장의 부산물이기도 했지만, 그 구조적 원인은 토지 국유제와 지방정부의 재정 구조에 있다.

중국에서는 토지가 국가 소유이며, 개인은 일정 기간(통상 70년)의 사용권만을 구매한다. 이 사용권 판매가 지방정부의 주요 재정 수단이 되면서, 지방정부는 집값 하락을 방지하는 구조적 이해관계자다.

또한 대출 규제 완화, 투기 억제 정책의 미비, 자산 대체 수단의 부족 등도 복합적으로 작용해 부동산에 대한 쏠림 현상을 강화시켰다. 최근 2024~2025년 들어 부동산 침체와 조정 흐름이 나타나고 있지만, 그동안의 급등세로 인해 시장은 이미 광범위한 영향을 받은 상태다.

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5. 결론: 집값은 올랐지만, 시민은 더 가난해졌다

중국의 주택 가격은 국민소득 증가율을 훨씬 뛰어넘는 수준으로 상승했고, 그 결과 부동산은 단순한 주거 수단을 넘어 자산 불평등의 주된 원인이 되었다.

정부는 이를 인식하고 있지만, 구조적 개혁 없이 가격을 단기적으로 통제하기는 어렵다. 이로 인해 청년층의 주거 포기, 도시 이탈, 출산 기피, 계층 고착 등 장기적인 사회문제로 확산되고 있다.

중국의 부동산 정책 실패는 개도국 및 도시화 국가에게도 중요한 교훈을 남긴다. 부동산의 통제 실패는 곧 사회적 통합의 실패로 이어질 수 있기 때문이다.

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