지난 30년 동안 베트남 부동산 시장은 5가지 주요 단계로 나눌 수 있습니다. 시작(2009년 이전), 형성(2009년~2012년), 성장(2013년~2019년), 변동(2020년~2021년) 및 도전(2022년~ 2024년).
2009년 이전: 시작
베트남 부동산 시장은 1993년 토지법이 전 국민이 소유한 토지를 국가가 통일적으로 관리하고 부동산 양도권을 인정하는 가장 중요한 두 가지 규정을 도입하면서 시작된 것으로 여겨진다. 거래 가능한 상품.
2003년부터 2003년 토지법, 2005년 건설법, 2005년 주택법, 2006년 부동산사업법 등 많은 새로운 법률이 제정되어 견고한 법적 토대가 마련되었습니다. 특히, 2007년에 국가는 부동산 중개업을 공식 직업으로 인정하고 업무 자격증을 요구하는 결정 153을 발표했습니다.
베트남은 2006년 말에서 2007년 초에 WTO에 가입하였고 곧 부동산에 많은 양의 FDI 자본을 유치했습니다. 1998년부터 2006년까지 베트남 부동산에 대한 총 FDI는 약 53억 달러에 불과했지만, 2008년 한 해에만 236억 달러를 유치했습니다.
수많은 투자자와 거래소가 생겨났으며, 그 중 다수는 오늘날에도 발전하여 존재하고 있습니다. 2003년 이전에 남부에는 DIC, Sonkim Land, Nam Long, Keppel Land, Khang Dien, Phu My Hung, Hung Thinh 등의 투자자가 있었습니다. 북쪽에는 BIM 그룹과 센랜드가 있습니다.
2003년에서 2008년 사이에 Dat Xanh, Refico, TTC Land, Phat Dat, Nam Bay Bay, An Gia, CapitaLand, Novaland, Gamuda Land 등 많은 주요 투자자들이 매년 남부 시장에 투자를 시작했습니다. 한편, 북쪽은 에코프라크(2003), 썬그룹(2007), 빈홈(2008) 등 3개 기업만을 투자자로 두고 있다.
시장에 출시되는 새로운 프로젝트는 항상 많은 관심을 끌고 있습니다. 하노이에서는 투자자들이 소규모로 매도하고, 주택 구매자는 추첨을 통해 수억 동을 더 지불해야 하며, 주택을 살 기회를 얻기 위해 자정부터 줄을 서야 합니다.
2007년 신용 성장률은 51%였고, 이자율은 연 6%의 진폭으로 강하게 변동했습니다. 현재 부동산 가격은 급등하고 있습니다. 2018년 한 해만 해도 부동산 평균 가격이 3배나 오르면서 '초수익' 부동산 투자 심리가 확산되고 있습니다.
호치민시에서 아파트를 사려면 사람들은 줄을 서서 서로 밀치고 밀쳐내야 하며 수억 동을 내야 합니다. 올해 신용 증가율은 51.5%, 기준 금리는 8.25~14%이며, 주택 가격 변동률은 300%가 넘습니다.
시장은 활발하지만 검색 및 정보 활동은 여전히 매우 제한적입니다. 2009년 이전에는 부동산을 찾는 방법은 주로 신문(인쇄 및 전자신문), 지역의 지인이나 부동산 중개인, 전단지, 옥외 광고판 등을 통해서였습니다.
2009 - 2012 : 형성
이 기간 동안 신용 증가율은 2010년 25%에서 2011년 20%로 점차 감소하였고, 2012년에는 7%로 계속 감소하였습니다.
한편, 2011년 6개월 정기예금의 상한 금리는 15%로 상향 조정됐고, 신용증가율도 그동안 하향 조정됐다(2007년 51%, 2009년 22%, 2012년 7%).
거시경제 변동은 부동산 시장에 큰 영향을 미쳐 주택과 토지 가격이 꾸준히 폭락하였고, 시장 수요를 충족시킬 수 없는 과잉 공급으로 인해 재고가 점차 증가하였습니다. 2011년말 현재 부동산 재고는 약 192조 7,000억 VND로 2007년말 대비 3.4배, 2009년말 대비 1.8배 증가했습니다.
2012년은 베트남 부동산 시장이 가장 부정적인 모습을 보인 한 해로 여겨질 수 있으며, 여러 측면에서 어려움이 많았습니다.
미결제 부동산 대출 규모는 2009년 말 187조 5,000억 동에서 2010년 말 22조 8,000억 동으로 늘어났고, 2011년 말 34조 8,000억 동으로 정점을 찍은 후, 2012년 말 22조 8,500억 동으로 감소했습니다.
약 55,000개의 기업이 해산되었습니다. 부동산 회사가 24% 이상 파산했습니다. 이전 기간의 난잡하고 불투명한 거래 활동으로 인해 고객과 투자자 간에 많은 소송이 발생했습니다. 예를 들어, 하노이 타임 타워 프로젝트에서 고객이 2년 분납금을 반환하도록 요구하는 소송이 있었습니다. 고객들은 프라이드 프로젝트에서 아파트 가격이 더 비싸지고 인도가 지연되는 것에 항의했습니다.
많은 도시 지역이 개발이 늦어지고 버려져 정부 검사원은 5,785억 VND, 820만 제곱미터가 넘는 토지를 회수할 것을 권고했습니다. HUD와 송다 등 2개 회사의 시범사업이 공식 중단됐다.
처음으로 소비자들은 베트남 부동산 시장의 투명성이 매우 낮다는 사실을 깨달았습니다. 이 기간의 밝은 점은 인터넷이 발전하기 시작했고, 소비자들이 점차 온라인으로 습관을 바꾸었다는 것입니다.
2013 - 2019: 성장
2013년 토지법, 2014년 주택법, 부동산사업법 등 3개 신법의 공포는 시장을 계속적으로 이끌며 긍정적인 개선을 기록하고 있으며, 부실채권 변동은 이 법의 공포 덕분에 개선되었습니다. VAMC, 외국 자본은 대규모 국내 투자자와의 협력을 통해 베트남으로 유입됩니다.
이 기간 동안의 주목할 만한 거래로는 Becamex IDC – Tokyu Group, An Gia – Creed Group, Nam Long – NNR 등이 있습니다. 동시에 투자자들은 두 개의 주요 도시에 많은 저명한 도시 지역을 시작했습니다.
또한 이 시기에 상가, 콘도텔, 오피스텔 등 다양한 새로운 부동산 유형이 등장하게 됩니다.
2020 - 2021: 변동
6년간의 지속적인 성장 이후, 2020년~2021년 기간에는 코로나19가 등장하여 경제에 강한 영향을 미쳤습니다. GDP는 2019년 7%에서 2020년 2.9%, 2021년 2.6%로 급격히 하락했습니다. 많은 소매 및 관광 활동이 심각한 영향을 받았습니다.
하지만 현재에도 부동산 거래 활동은 계속되고 있으며, 공급이 늘어나고 프리미엄이 점점 더 높아지고 있습니다. 1m2당 8,000만 VND 이상의 고급 부동산 매물 수는 2020년 1분기 4%에서 2021년 4분기 10%로 증가했습니다. 저렴한 아파트가 전체 공급에서 차지하는 비중은 점점 줄어들고 있습니다.
이 기간의 주요 도시 지역으로는 Vinhomes Smart City(하노이 남투리엠), Vinhomes Ocean Park(하노이 자럼), Vinhomes Grand Park(호치민시 구 9군) 등이 있습니다. 아쿠아 시티(비엔호아, 동나이)는 노바랜드에서, 워터포인트(롱안)는 남롱에서, 이즈미 시티(동나이)는 남롱에서.
전염병 예방 규정에 대응하여 부동산 시장의 활동도 점차 변화하여 부동산 검색, 광고, 거래, 온라인 대출 등록이 증가했습니다.
2022 - 2024: 도전
여러 지방과 도시에서 토지 열풍이 불면서 공급과 매매 가격이 모두 급등한 성장을 보인 후, 2022년부터 부동산 시장은 어려운 시기를 맞이하게 되었습니다. 시장의 가장 큰 어려움은 어려운 거시경제 상황인데, 많은 기업이 재정적, 법적 약점을 드러냈습니다. 프로젝트의 합법성 강화, 공급 부족, 높은 가격은 투자자의 사업 활동과 시장 심리에도 영향을 미칩니다.
2022년에는 많은 부동산 사업체가 재정적, 법적 약점을 드러냈고 거래량이 급격히 감소했습니다. 투티엠의 토지 가격을 낙찰받은 후 보증금을 포기한 탄호앙민과 같은 많은 주요 사건들이 주목을 받았습니다. 많은 상업은행들이 예금금리를 꾸준히 인상하고 있으며, 연방준비제도도 3년 만에 처음으로 금리를 인상했습니다. 탄호앙민 회장이 채권 관련 위반 혐의로 체포됨 하노이의 토지 분할 강화의 영향; 반틴팟 회장이 체포되었습니다. 부동산 회사들이 대량으로 직원을 해고했습니다.
고객은 투자자, 중개인, 부동산 거래소를 선택하는 데 신중합니다. 이 기간 동안 고객이 겪는 가장 큰 어려움은 불완전 하고 불투명한 시장 정보입니다. 부동산 투자자가 겪는 가장 큰 과제는 현금 흐름입니다.
특히 2022년 4분기에 거래량이 급격히 감소했습니다. 이는 이 기간 중 시장이 최악의 시기로 간주될 수 있습니다.
요약하자면, 베트남 부동산 시장은 4가지 주요 추세에 따라 운영됩니다. 거시경제가 부동산 시장을 형성합니다. 선택적이고 지속 가능한 방향으로 발전하다 양에서 질로 바뀌고, 안정화되고 다시 발전하는 데 시간이 필요합니다.
'베트남 경제,주식,사회,부동산 정보동향 > 베트남 부동산 동향 정보' 카테고리의 다른 글
| 건설부 "구아파트·신축아파트 가격 경쟁 치열, 일부 지역은 1년 만에 50% 상승" (0) | 2025.02.08 |
|---|---|
| 2025년 부동산 시장에 대한 3가지 시나리오 (0) | 2025.02.06 |
| 올해 금과 아파트가 엄청난 수익을 낼 수 있는 투자 채널일까? (0) | 2025.02.06 |
| 빈홈 오션파크와 빈홈 스마트 시티가 2024년 하노이 아파트 이전 시장을 주도할 것 (0) | 2025.02.06 |
| ★★베트남의 두 도시 사람들은 주택 소유가 어려운 '목록'에 올라 있다. (0) | 2025.02.05 |