베트남 부동산 업계가 바닥권 조짐을 보이고 있는데, '상승파도'를 잡으려면 어떤 주식을 선택해야 할까요?

베트남 부동산 업계가 바닥권 조짐을 보이고 있는데, '상승파도'를 잡으려면 어떤 주식을 선택해야 할까요?

Maybank는 지속 가능한 거시경제적 요인, 우호적인 금리 환경, 인프라 지출 증가, 규제 완화로 인한 공급 개선 덕분에 부동산 업계가 2025년에 긍정적인 전망을 갖고 있다고 예측합니다.

긍정적인 신호는 시장 사이클이 바닥을 치고 있음을 나타냅니다.

메이뱅크투자은행은 새롭게 업데이트된 부동산 산업 전략 보고서에서 2024년 부동산 시장이 긍정적인 신호를 보내고 있어 업계가 바닥을 칠 가능성이 높다고 평가했다.

​하노이 시장은 하노이에서 판매되는 신규 아파트 공급이 2023년 수준보다 높은 19,000가구 이상에 도달하는 등 회복을 주도하고 있습니다. 반면 호치민시는 조용합니다. 그러나 중단된 프로젝트가 2024년 3분기부터 재개되기 시작하면 회복의 초기 조짐이 나타난다. 판매 가격은 구매자 신뢰와 수요 안정성을 반영하여 두 시장 모두에서 15~30% 증가하여 개선되었습니다.

또한 신용경색 이후 신규 건설 허가 와 자금조달 여건 완화로 거래 유동성도 회복됐다 . 이러한 발전은 안정화와 점진적인 회복을 의미하며, 시장이 탄력을 되찾으면서 2025년에는 더 폭넓은 성장을 위한 발판을 마련합니다.

Maybank는 지속 가능한 거시적 요인, 우호적인 금리 환경, 인프라 지출 증가, 규제 완화로 인한 공급 개선 덕분에 부동산 업계가 2025년에 긍정적인 전망을 갖고 있다고 예측합니다.

보고서는 " 앞으로 부동산 시장은 점차 불황 사이클에서 벗어나 2025년부터 강력한 회복세를 보일 준비가 돼 있다고 본다 "고 밝혔다.

​이러한 회복은 실제 최종 사용자 수요와 투자 수요라는 두 가지 주요 수요 소스에 의해 주도될 것으로 예상됩니다. 현재 이자율 환경은 모기지 지불금이 관리 가능한 10% 이자율로 유지되어 구매자에게 합리적인 가격을 보장하므로 큰 문제를 일으키지 않습니다.

또한 향후 몇 년 동안 인프라 개발을 위한 대규모 지출 계획이 중요한 촉매 역할을 하여 시장 수요를 높일 것으로 예상됩니다.

이제 2025년 이후 신규 공급에 관심이 쏠리고 있습니다. 특히 호치민시에서 법적 병목 현상이 완화되는 초기 징후가 나타나고 있으며 내년에는 법적 절차가 더욱 개선될 것으로 예상됩니다. 2024년 8월 새로운 규정이 시행되면 규제 승인 절차가 가속화되어 구매자의 확신과 신뢰를 강화하는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다.

​반면, 법적 투명성으로 인해 LUR(토지 사용권) 수수료가 높아질 수 있지만, 분석가 팀은 이것이 프로젝트 자금이 전액 지원되는 개발자에게 단기적인 영향은 제한적일 것이라고 믿습니다.

장기적으로 부동산 개발자는 이러한 추가 비용의 5~10%를 구매자에게 전가함으로써 수익에 미치는 영향을 최소화하고 새로운 규제 환경에 적응하면서 재정적 지속 가능성을 보장할 수 있습니다.

​새로운 "물결"을 잡기 위해 어떤 주식을 선택해야 할까요?

분석팀에 따르면 관심대상 부동산 종목은 전매물이 급격하게 늘어나는 등 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 기업의 사전 판매와 수익 인식 사이에는 시차가 있는 경우가 많지만 Maybank는 2025~2027년에 걸쳐 CAGR 11%의 수익을 예상하여 두 가지 주요 지표 모두에서 강력한 회복을 보여줍니다.

분석팀은 즉시 배치 가능한 토지 은행을 보유하고 인프라가 개발된 지역, 특히 인프라 연결 개선 및 법적 규제 완화로 수요가 증가할 것으로 예상되는 남부 시장에 위치한 기업을 우선적으로 선택합니다.

보다 완화된 규제 환경, 최근 몇 년간 호치민시의 지속적인 공급 부족, 인프라 프로젝트 증가로 인해 부동산 개발 회사는 남부 시장에 중점을 둘 것으로 예상됩니다. Maybank 증권 분석가의 의견에 따르면 일부 권장 기업은 다음과 같습니다.

​Khang Dien House(KDH): 토지 기금의 100%가 호치민시에 위치한 Maybank는 KDH가 이러한 변화를 활용하여 도시의 법적 개선 모멘텀으로부터 직접적인 혜택을 받을 수 있는 가장 좋은 위치에 있다고 믿습니다.

​Nam Long(NLG) 및 Phat Dat(PDR): Maybank에 따르면 두 회사 모두 Binh Duong, Long An 및 Dong Nai와 같은 인근 지역으로의 확장 성장 모멘텀을 활용할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 주로 Long An과 Dong Nai에 집중된 430ha의 토지 기금을 통해 NLG는 상당한 성장 기회를 가져오는 데 도움을 주었습니다. PDR은 이 지역의 수요 증가로 이익을 얻을 수 있는 Binh Duong에 중점을 두고 있습니다.

​Dat Xanh(DXG): Datxanhhome Riverside 프로젝트의 혜택을 누릴 수 있는 잠재력을 지닌 이 프로젝트는 최근 건설 승인을 받았습니다. 그러나 합의 결과를 둘러싼 지속적인 분쟁과 불확실성을 고려하여 분석가 팀은 DXG의 단기 성과와 현재 회복 시장을 활용할 수 있는 능력에 대해 조심스럽게 긍정적인 평가를 유지합니다.

​Vinhomes (VHM) : 관심 목록에서 가장 큰 잠재력을 지닌 주식으로 돋보이며 주요 주식 선택 기준과 일치하는 강력한 재무 안정성과 우수한 운영 능력을 보여줍니다. 대규모 프로젝트를 관리하고 일관된 수익을 제공하는 회사의 입증된 실적은 부동산 업계에서 회사의 탄력성과 전략적 위치를 강조합니다.

그러나 분석가 팀은 핵심 부동산 활동 범위를 벗어나는 VHM의 광범위한 생태계와 관련된 위험으로 인해 여전히 신중한 태도를 취하고 있습니다.

​전체적으로, 법적 및 시장 상황이 지속적으로 개선됨에 따라 호치민시 및 인근 지역에 대규모 토지 은행을 보유한 부동산 개발 회사가 큰 이익을 얻을 가능성이 높으며 KDH, NLG 및 PDR이 주요 수혜자가 될 것입니다 . 한편, DXG의 명성은 이러한 기회를 활용하기 위한 강력한 운영 실행의 중요성도 강조합니다.